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domingo, 15 de fevereiro de 2009

Guia para comprar casa sem cair em armadilhas

Imobiliário
Guia para comprar casa sem cair em armadilhas
Quando começar a procurar casa para comprar o primeiro factor a ter em conta é a localização.
Alexandra Brito
15/02/10 00:05


Em oito passos, saiba como escolher uma casa para comprar, como pode fazer o registo do imóvel por um preço mais em conta e como encontrar o melhor financiamento para o seu crédito à habitação.
Há males que vêm por bem, como diz o ditado? Há. Desde o início da crise financeira, em Julho de 2007, os preços das casas em Portugal caíram em média 14%, segundo Manuel Alvarez, presidente da Remax. Os dados do INE confirmam esta tendência, embora os números não sejam tão pronunciados: desde o início da crise a avaliação bancária feita à habitação em Portugal caiu mais de 8%.
A expectativa dos agentes do sector é de que em 2011 os preços do imobiliário comecem a recuperar. Esta previsão poderá indiciar que este é um bom momento para comprar casa. No entanto, nem tudo são rosas. O aumento do crédito malparado e as dificuldades de financiamento dos bancos estão a levar as instituições financeiras a restringir as condições de acesso ao crédito por duas formas: o aumento dos ‘spreads' e a diminuição dos rácios de financiamento.
Para contornar estas dificuldades, o Diário Económico consultou vários especialistas para saber quais os passos a ter em conta nesta altura para comprar casa. Como procurar casa? Quais os factores que mais valorizam um imóvel? Quais as formalidades que são necessárias tomar para concretizar a aquisição de uma casa? Como escolher o melhor banco para fazer um crédito à habitação? E qual é a melhor modalidade de financiamento: taxa fixa ou taxa variável? Estas foram algumas dúvidas mais comuns que os especialistas consultados pelo Diário Económico tentaram responder.
Se está à procura de casa, Manuel Alvarez da Remax deixa um conselho: "Se está limitado em termos financeiros, deve escolher uma casa adequada às suas necessidades actuais e não às necessidades que pensa vir a ter daqui a cinco anos. Caso contrário estará a comprar uma casa com divisões a mais e que representa um encargo muito elevado. Corre-se o risco de ficar escravo da casa". E adianta: "A casa é um instrumento que deve estar ao nosso serviço e não o contrário". Outro factor a ter em conta é o potencial de valorização de uma casa. Embora o responsável da Remax acredite que de uma forma em geral os preços de todo o imobiliário comecem a subir a partir de 2011, há imóveis que valorizam mais do que outros. A localização, a tipologia e os acabamentos são os três grandes factores que pesam na avaliação de um imóvel. Escolhida a casa é altura de dar início a um conjunto de formalidades que vão desde a assinatura de um contrato de promessa de compra e venda, passando pelo pedido dos registos provisórios, pelo pagamento dos impostos até à celebração da escritura. E neste campo, há também mecanismos que poderão facilitar a sua vida. O programa ‘Casa Pronta' permite centralizar todo o processo de compra e venda de uma casa numa única entidade. "Desde que esteja digitalizada toda a informação do imóvel é possível fazer os registos da casa em qualquer conservatória do país independentemente da localização do imóvel", refere Vinay Pranjivan, economista da Deco.
Além de simplificar o processo de compra este programa tem ainda a vantagem de ser mais barato face ao caminho tradicional. Contas feitas, e segundo dados de uma simulação feita no ano passado, a adesão ao programa casa pronta permite uma poupança de quase 150 euros com os custos processuais, face à via tradicional. No entanto, apesar do processo ser mais rápido, ele implica que os consumidores façam o trabalho de casa. "Convém, por exemplo, pedir a caderneta predial do imóvel para ver se há ou não uma penhora sobre a casa", refere Vinay Pranjivan.
Além destas formalidades, há ainda que ter em conta a escolha do melhor financiamento. E apesar do centro das atenções estar neste momento na questão dos ‘spreads', o especialista da Deco refere que "não basta olhar para os ‘spreads' na altura de escolher o banco para fazer um crédito à habitação. Há que ter ainda em conta todas as comissões associadas".
Oito conselhos a ter em conta
  • 1. Procurar
Quando começar a procurar casa para comprar o primeiro factor a ter em conta é a localização. Segundo Manuel Alvarez, presidente da Remax, este é o factor que mais pesa na avaliação de uma casa. Se o imóvel estiver inserido numa zona de fácil acesso a hospitais, escolas, bombeiros e transportes públicos, se tiver espaços verdes e supermercados são alguns dos pontos que marcam a favor do imóvel. Outro factor a prestar atenção é não cair na tentação de comprar uma casa demasiado grande para as suas necessidades actuais.
  • 2. Pontos que jogam a favor
Além da localização, que outros factores valorizam a casa? Há pormenores que poderão fazer a diferença. Verifique, por exemplo, a posição da casa em relação à luz solar, veja se as divisões são húmidas ou muito frias e se o imóvel tem um bom isolamento acústico. A parte exterior do edifício também deverá merecer a sua atenção. Por isso mesmo coloque questões sobre as causas de determinados problemas, como por exemplo, rachas nas paredes. Pergunte também como está feito o isolamento da casa, prevenindo eventuais problemas de infiltrações através da cobertura. Estas atenções deverão ser redobradas caso esteja a visitar um último andar de um prédio ou uma vivenda.
  • 3. Evite supresas
Escolhida a casa, há que ter em conta alguns cuidados para não sofrer surpresas desagradáveis. Para isso dirija-se à conservatória do registo predial para verificar se o vendedor é o verdadeiro proprietário e assegurar-se de que não existem hipotecas sobre a casa. Caso contrário poderá estar a correr o risco de comprar uma casa que está sujeita a penhora a favor de terceiros. Poderá também consultar a repartição de finanças para apurar se o antigo proprietário tem em dia o pagamento do imposto municipal sobre imóveis. Junto da câmara municipal poderá ainda verificar se foram emitidas as devidas licenças de construção e de habitação.
  • 4. Formalidades e custos
Até 2007 comprar casa implicava que os consumidores tivessem de recorrer a várias entidades para tratar de toda a papelada. Com o programa Casa Pronta (uma iniciativa do Estado), e com o programa Casa Simples, Casa Segura (notários) é possível centralizar todo o processo numa só entidade. Nestes locais é possível pagar os impostos, celebrar o contrato de compra e venda, fazer todos os registos e pedir a isenção do IMI e alterar a morada fiscal. Estes programas têm a vantagem de ter encargos inferiores. Segundo a Deco, optar por comprar casa no valor de 150 mil euros recorrendo ao programa ‘casa pronta', o valor da factura com os registos cifrava-se em 600 euros, em Junho de 2009. Já ao optar por fazer o caminho tradicional, a factura subiria para os 742 euros.
  • 5. Procure o melhor financiamento
Há um erro que as pessoas cometem com frequência: comparar a oferta de crédito à habitação em apenas um ou dois bancos. Os especialistas recomendam uma prospecção por, pelo menos, cinco entidades. E não basta olhar para os ‘spreads', oferecidos. O indicador mais fiável que servirá de comparação é a TAE(Taxa Anual Efectiva). Isto porque esta taxa reflecte além do indexante e do ‘spread' praticado pelo banco, as comissões de entrada, as comissões de avaliação do processo e as comissões periódicas cobradas pelas instituições. Quanto mais baixa for a TAE, mais barato ficará o empréstimo.
  • 6. Negoceie o spread
Com as instituições a aumentarem o valor dos ‘spreads' cobrados (ver texto da página 4), muitos consumidores que estão a pensar em comprar casa estão preocupados com este custo. Apesar de ser neste momento mais difícil negociar um ‘spread' competitivo do que há dois anos atrás, os consumidores podem sempre tentar usar alguns argumentos para ter um ‘spread' mais simpático. O principal deles passa por subscrever outros produtos financeiros do banco. Esta negociação poderá dar frutos interessantes. A diferença entre ter um spread de 1% ou 1,5% poderá fazê-lo poupar 40 euros mensais no caso de um empréstimo à habitação de 150 mil euros a pagar em 30 anos. Contas feitas, no fim do empréstimo terá poupado 14 mil euros.
  • 7. Qual o prazo?
Fazer um empréstimo a 20, a 30 ou a 40 anos? A dúvida subsiste na cabeça de muitas pessoas na altura de fazer um crédito. Os prazos mais longos têm a vantagem de resultarem numa prestação mensal baixa, já que o financiamento é diluído em mais prestações. Mas os encargos com juros sobem significativamente. Tendo em conta um crédito de 100 mil euros, indexado à Euribor a seis meses, se este financiamento fosse feito a 20 anos, o consumidor iria pagar uma prestação mensal de 504 euros, sendo que o custo final do empréstimo ficaria nos 121 mil euros. Se o mesmo crédito fosse feito por um período de 40 anos a prestação mensal seria mais baixa (301 euros), mas o custo final do crédito dispararia para os 145 mil euros.
  • 8. Taxa fixa ou variável?
Uma análise recente feita pelo Diário Económico com base em cenários diferentes, mostra que no passado, na maioria das vezes a opção pela taxa fixa ficou mais cara do que o crédito com taxa variável. Mas os especialistas dizem que este poderá ser o melhor momento para contratar a taxa fixa. É certo que pagará uma prestação mais elevada, mas tem a vantagem de garantir que os seus encargos se manterão estáveis durante o período de vigência do contrato, que poderá ser de dois a 30 anos. Segundo a simulação feita pela Maxfinance para um crédito de 150 mil euros a pagar em 25 anos com taxa fixa, o valor da prestação mensal seria hoje de 713 euros. Já se optasse por um crédito indexado à Euribor a seis meses, o valor cairia para os 613 euros.

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